不動産投資でFIREをすることは出来る？メリットやデメリットは何？
初心者向けにわかりやすく解説します！
FIREとは
まずは、FIREについて簡単に説明します。
FIREというのは、「早期リタイア」「経済的自立」を意味する言葉です。
具体的に説明すると、若いうちに働いて稼いで貯金したお金を元本として、株などの資産運用で得られる利益(配当金や売却益)をもとに生活していくという生き方のことです。
ですが、FIREにも様々な種類があり一概に説明することは出来ないので、詳しく知りたい方はこちらからどうぞ！
不動産投資とは
続いて、不動産投資について解説します。
不動産投資とは、不動産を用いてお金を増やしていく投資のことです。
不動産投資で得られる利益には具体的に二種類あります。
一つ目は、自分が所有する不動産(マンションの一室など)を他人に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。
その不動産を貸し出している限り継続的に収入を得ることが出来ることが出来ます。
二つ目は、所有する不動産を売却することで利益を得る方法です。
その不動産を買ったときよりも高い価格で売ることで、その差額分が利益となります。
例えば、マンションの一室やマンションごと買うことで、それを他人に貸し出している間は家賃収入を得て、そしてその不動産を売却することで売却益を得たりと、一つの不動産で両方の利益を得ることが出来ます。
FIREで不動産投資をするメリット
それでは、最初にFIREで不動産投資をするメリットを紹介していきます。
比較的少ないお金でも始められる
不動産投資では、マンションなどの不動産を購入し、それを貸し出したり売却して利益を得ます。
そのため、不動産を購入するために多額のお金が必要になると思われるかもしれません。
しかし、不動産投資ローンというものを利用すれば、不動産の購入に必要なお金を借りることが出来ます。
不動産投資ローンを利用すれば、自己資金が少なくても不動産投資を始めることが出来ます。
借りたお金は、投資で得た利益をもとに返済していくことになります。
ただし、不動産投資ローンを利用するためには審査を通過する必要があるため注意が必要です。
節税をすることが出来る
不動産投資のために不動産を購入することで、所得・住民税の節税をすることが出来ます。
具体的には、減価償却を行うことによって、利益額を減らして、所得・住民税が課される所得額を減らすのです。
減価償却というのは、不動産の購入にかかった費用などを長期間にわたって費用として計上していくことです。
例えば、会社Aが2億円の建物を購入したとします。
このとき、建物の購入費用2億円は本来であれば購入した年に費用として計上されるわけですが、この2億円を数十年に分けて費用として計上していきます。
原理としては、仮にこの建物を使って不動産投資をする場合、いわば“この建物の購入費用のおかげで投資が出来ている“と考えられます。
そのため、“投資をしている期間にわたって建物の購入費用を費用として計上していこう”という考え方が、減価償却なのです。
そして、所得・住民税というのは、収入金額から必要経費(費用)を引いた金額に課されます。
なので、減価償却を行い毎年費用を計上していくことで、その分所得・住民税が課される所得額が減るため、結果として納める所得・住民税を減らすことが出来るのです。
なお、具体的な減価償却額の算出には、耐用年数や残存価額が用いられます。
保険代わりになる
不動産投資を生命保険の代わりとすることが出来ます。
不動産を購入するために金融機関からお金を借りる際は、団体信用生命保険への加入をする必要があります。
団体信用生命保険とは、不動産を購入するためのお金を金融機関から借りたとき、もしも本人が死亡したりして返済出来なくなってしまった場合に、本人の代わりに専門の機関が金融機関に借入金を返済してくれるという保険です。
そのため、団体信用生命保険に加入しておけば、本人が死亡したとしても遺族は借金を返済する必要がありません。
またそれに加えて、遺族はその不動産を手放す必要もありません。
そのため、もし仮に不動産を購入した者が死亡した場合、その遺族は当不動産を売却すれば、実質その売却益が保険金となるのです。
インフレに強い
不動産投資は、インフレに強い投資となっています。
インフレが起きると、貨幣価値が下がってモノの物価が上がるため、生活をする上でお金の消費量が増えてしまいます。
しかし、不動産を買っておくことでこの状況に対抗することが出来ます。
なぜなら、インフレ時には不動産価格が上がるからです。
そのため、インフレが起きて価格が上がってから所有する不動産を売却することで大きな売却益を得ることが出来ます。
現金で貯金しておくのではなく不動産を買っておくことで、インフレを有利に利用することが出来るのです。
FIREで不動産投資をするデメリット
続いて、FIREで不動産投資をするデメリットを紹介していきます。
空室リスク
不動産投資では、マンションの一室などの不動産を他人に貸し出すことで、その人から家賃を受け取ることが出来ます。
しかし、これはあくまで常に誰かがその部屋を借りている場合の話です。
もし、自分が所有する不動産に人気が出ずに誰も借りてくれなければ、収入を得ることが出来ません。
この場合、不動産を買うための費用が損失として残ってしまうのです。
家賃滞納リスク
不動産を他人に貸し出す場合、その不動産を借りてくれる人がいたとしても、その人が家賃を滞納する可能性があります。
こうなった場合、その期間収入が途絶えてしまいます。
また、家賃を滞納する人になるべく早く出て行ってもらいたいと思ってしまったとしても、簡単にそうできるわけではありません。
そのため、家賃滞納リスクは大きなデメリットとなります。
対策としては、保証会社を立てたり、入居人に連帯保証人をつけてもらうことがあります。
修繕費がかかるかも
不動産を所有していると、様々な修繕費がかかってしまうかもしれません。
例えば、長期間所有していれば風呂場やキッチンなどのリフォームに大きな費用がかかってしまいます。
金利上昇リスク
不動産投資においては、金利上昇リスクがあります。
不動産の購入費用を金融機関から借りる場合、元本に加えて利息を支払っていく必要があります。
利息には、固定金利型と変動金利型があります。
固定金利型の利息は、返済期間にわたって金利が一定の利息であり、例えば1000万円を固定金利3%で借りた場合、1000万円の3％分の金額を利息として毎年支払います。
一方、変動金利型の場合、市場金利の変動に応じて利息の金額が変わります。
具体的には、デフレが起きて市場金利が下落すると、利息の金利が下がり、支払う利息が減ります。
しかし反対に、インフレが起きて市場金利が上昇すると、利息の金利が上がり、支払う利息が増えてしまいます。
固定金利は、基本的には変動金利よりも高く設定されています。
そのため、固定金利は比較的高くされているが景気の影響を受けない、変動金利は固定金利に比べて低くされているが、景気の影響を強く受けてしまうのです。
【結論】不動産投資はFIREに向いているのか？
いかがでしたでしょうか。
不動産投資はFIREに向いているのでしょうか。
結論としては、FIREをするのに不動産投資はリスクが大きいと思われます。
理由としては、空室リスクなどの様々なリスクがあることや、やはり扱う金額が大きいことがあります。
ですが、別である程度の資産が築けていたりするのであれば、リスクに対する精神的な耐性があるのであれば、不動産投資で資産を増やすこともアリだと思います。
皆さんも、FIREを目指すのであればぜひこの記事を参考にしてください！
コメント
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